Baut doch wie ihr wollt!

In diesen Wochen wird vieles entschieden, was enormen Einfluss auf die Architektur- und Stadtentwicklung in Deutschland haben und sie verändernd wird – bis hin zur baukulturellen Verwüstung. Milliarden werden in naher Zukunft investiert, die sich die gegenwärtige Regierung von ihrer Vorgängerin genehmigen ließ. Merz, Klingbeil & Co. wissen aber keineswegs, wie diese Milliarden klug, mit langfristig nachhaltiger Wirkung ausgegeben werden können. Das wird ein Dauerthema werden, das zu erläutern und kommentieren eine dringliche Aufgabe ist.

Nachverdichten – aber wie? (Bild: Ursula Baus)

Am 18. Juni 2025 gab das BMWSB unter der Leitung von Ministerin Hubertz Konkretes dazu bekannt, wie es mit dem Bauen im Land weitergehen soll. Die forsch auftretende Ministerin hatte vor kurzem schon mal mit 3 Ts Aufmerksamkeit auf sich gezogen: mit Tempo, Technologie und Toleranz will sie Planungs- beziehungsweise Genehmigungszeiten von 5 Jahren auf 2 Monate reduzieren. Nun ist ein Ministerium kein Startup-Projekt, wir kommentierten (https://www.marlowes.de/100-tage-kahlschlag/). Die Ministerin legte am 18. Juni 2025 mit einem Kabinettsbeschluss den "Bau-Turbo" nach.1 Ihre martialische Ausdrucksweise mit "Turbo" (gibt's nur bei Verbrennermotoren) oder "Brechstange" (wird unter anderem von Dieben zum Aufbrechen von Türen oder Fenstern verwendet) signalisiert Tatkraft und lässt keine Besonnenheit vermuten. Das muss man wissen, wenn man den Kabinettsbeschluss liest.

Der "Bau-Turbo" ist keineswegs eine pragmatische Erfindung der Ministerin, sondern wurde von der Vorgängerregierung mit § 246 Absatz 14 BauGB bereits beraten. Beraten war auch die Erweiterung der Befreiungs- bzw. Abweichungsmöglichkeiten nach § 31 Absatz 3 BauGB und § 34 Absatz 3a BauGB sowie die Verlängerung bzw. Entfristung der mit dem Baulandmobilisierungsgesetz befristet eingeführten Instrumente. Diese Beratungsphasen wurden von kompetenter Seite deutlich kritisiert und von Appellen begleitet,2 aber davon zeigt sich die neue Regierung unbeeindruckt.

Denn nun geht's los. Was das BMWBS verkündet, ist im folgenden aufgelistet, Kommentare der Autorin sind farbig gekennzeichnet:

"Die wichtigsten Neuerungen des Gesetzentwurfes sind:

• Neueinführung § 246e (Bau-Turbo)
  Erlaubt befristet ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften. Wenn die Gemeinde sich entscheidet, den Bau-Turbo anzuwenden, können zusätzliche Wohnungen bereits nach einer zweimonatigen Prüfung durch die Gemeinde, ohne Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zugelassen werden. Dies erlaubt es durch Neubau, Umbau oder Umnutzung zügig neuen Wohnraum zu schaffen. Die Regelung ist bis 31. Dezember 2030 befristet.

Abweichen von Vorschriften |  Eine "Neueinführung" von etwas, was die Vorgänger entwickelt haben, ist eine heikle Angelegenheit. Das Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften ist prinzipiell ohnehin möglich, aber aus guten Gründen nur in geprüften Einzelfällen. Ganz einfach, weil die allermeisten Vorschriften durchaus sinnvoll sind. Es kommt also darauf an. In diesem Absatz deutet sich aber bereits an, dass der Schwarze (Erfolgs-)Peter des Bau-Turbos den Kommunen zugeschoben wird. Wenn diese den Turbo nicht anwenden: ihre Schuld. Dazu später.

• Anpassung § 31 Absatz 3 BauGB
  § 31 Absatz 3 BauGB ermöglicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mehr Wohnbebauung auch über die Vorgaben des Plans hinaus. So kann beispielsweise in ganzen Straßenzügen durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe neuer Wohnraum geschaffen werden.

Beispielsweise |  Aufstockungen: Einer hat sich Solarzellen aufs Dach montieren lassen – sein Nachbar stockt auf und verschattet das Dach. Das gibt Ärger.
Oder Anbauten: Diese versiegeln auf jeden Fall Boden, der in einem Quartier als Grünfläche das Mikroklima spürbar verbessert hatte. Das gibt Ärger. Und ich hatte schon einmal darauf hingewiesen, dass "Garagen" als vorhandene Anbauten einfach umgenutzt werden könnten – ein riesiges Potenzial für barrierefreie Wohnungen, ohne Boden neu zu versiegeln.3

Das Gleiche gilt verschärft für das Bauen in zweiter Reihe. Dort lassen sich dann Eigentümer von großen Grundstücken in durchgrünter Wohngegend die zweite Hälfte ihres Grund und Bodens vergolden. Das gibt Ärger. Im Grundsatz ist zu sagen: Kommunen haben bereits jetzt Möglichkeiten, mit Aufstockungen, Anbauten, Bauen in zweiter Reihe nach notwendiger, vernünftiger, interessenausgleichender Prüfung Baugenehmigungen zu erteilen.

• Anpassung § 34 Absatz 3b BauGB
  § 34 Absatz 3b BauGB ermöglicht im unbeplanten Innenbereich nun über die bisher bestehenden Möglichkeiten hinaus auch die Neuerrichtung von Wohngebäuden dort, wo sie sich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen.

§ 34 | Was hier vorgeschlagen wird, öffnet der auch mit §34 nur mühsam zu bändigenden, inkompetenten, rücksichtslosen Bauwut privater Bauherrschaften Tür und Tor.
Planungskultur? Davon redet die Ministerin nicht.

• Der Umwandlungsschutz wird gestärkt.
  Mietwohnungen sollen auch weiterhin nicht ohne Weiteres zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden können. Das ist ein wichtiges Instrument, um Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung aus ihrem gewohnten Lebensumfeld zu schützen. Deshalb wird der sogenannte Umwandlungsschutz in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert.

Eigentum |  So weit, so gut. Doch warum die Einschränkung auf fünf Jahre?

• Die Nachverdichtung wird einfacher.
  Bislang scheitern Nachverdichtungen oft an zu strengen städtebaulichen Hürden. Zukünftig kann auch in Innenbereichen (also in zusammenhängend bebauten Ortsteilen) ohne Bebauungsplan von geltenden städtebaulichen Regelungen abgewichen werden, zum Beispiel bei der nachträglichen Aufstockung von Gebäuden oder Hinterlandbebauung.

Hürden |  Siehe oben. Wer sagt denn, welche städtebaulichen Hürden zu "streng" sind? In Innenstädten mit Wohnblöcken beispielsweise wurde Jahrzehnte darum gerungen, die Höfe zu begrünen, für Anwohner als Freibereiche zu erschließen. Und jetzt soll das alles rückgängig gemacht werden können?

• Der Außenbereich wird behutsam geöffnet.
  In vielen Städten und Gemeinden wird verfügbares Bauland immer knapper. Deshalb soll künftig auch im sogenannten Außenbereich (also in Gebieten ohne Bebauungsplan und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils) einfacher neuer Wohnraum geschaffen werden können. Dabei beachten wir den Umweltschutz und die Flächensparsamkeit. Gebaut werden soll nur im räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungen.

Bauen auf grüner Wiese |  Es ist nicht zu fassen: Mit neuen Wohnbauten im Außenbereich sind teure neue Infrastrukturen verbunden, die auf Kosten des Steuerzahlers gehen. Boden wird versiegelt, und das unbestritten noch zu lang angesetzte Ziel, täglich bis 2030 in Deutschland weniger als 30 Hektar pro Tag zu versiegeln, rückt in ungewisse Zukunft. Derzeit sind es 52 Hektar neue Verkehrs- und Siedlungsflächen, von denen 45% versiegelt sind – anschaulich: 73 Fußballfelder, jeden Tag. Mit dem Bau-Turbo dürften es wieder 80 oder mehr werden.

• Die Durchmischung von Quartieren wird erleichtert.
  Restriktive Immissionsrichtwerte und technische Vorgaben für anlagenbezogenen Lärm machen Bauprojekte durch erhöhten Investitionsbedarf in Lärmschutzvorrichtungen kompliziert und teuer. Änderungen im Baugesetzbuch sollen ermöglichen, dass Gemeinden bei der Aufstellung von Bebauungsplänen davon abweichen dürfen, zum Beispiel bei der Festsetzung von Schallschutzvorkehrungen für das Erreichen bestimmter Innenraumpegel. Mit innovativen Lärmschutzlösungen kann so mehr Wohnbebauung als bisher in der Nähe von Gewerbebetrieben realisiert werden.


• UB | Lärm: Die gesundheitsschädliche Wirkung von Lärm ist hinreichend bekannt – sei's drum? "Innovative Lärmschutzlösungen" für einen bekömmlichen Innenraumpegel lassen sich auch ohne Bau-Turbo finden.

• Die kommunale Selbstverwaltung der Gemeinden wird gestärkt.
  Das letzte Wort darüber, wie der Wohnbau-Turbo konkret eingesetzt wird, haben die Gemeinden vor Ort. Dazu bleibt das Zustimmungserfordernis der Gemeinden bestehen. Wir verlängern auch die Möglichkeit für die Bundesländer Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, was den Kommunen eine Reihe von Instrumenten an die Hand gibt, um die Entwicklung vor Ort besser zu steuern, etwa durch die erleichterte Anwendung von Vorkaufsrechten, Befreiungen oder Baugeboten.

Gemeindekonkurrenz | Es ist oben bereits angesprochen worden. Im Grundsatz spricht nichts gegen kommunale Selbstverwaltung. Diese muss allerdings personell gewährleistet sein, das heißt: Im Zweifelsfall bedarf es zusätzlicher MitarbeiterInnen. Ärgerlich finde ich allerdings, dass mit der Entscheidung "Turbo oder nicht" die Kommunen in Konkurrenzpositionen gedrängt werden. Gemeinde X weist beispielsweise kein neues Wohngebiet aus? Dann macht es die benachbarte Kommune Y. Wie lang wurde dafür gearbeitet, mit Regional- und Landesplanungen dem Auswuchern von Kommunen Einhalt zu gebieten! Schluss damit? Perfide ist auch, dass das BMWBS, sollte der Bauturbo nichts bringen, sagen kann: An uns liegt's nicht, die Kommunen sind's gewesen.

Ein Rätsel bleibt, was in diesem Zusammenhang vermeldet wird: "Die Bundesregierung rechnet mit einer jährlichen finanziellen Entlastung für die Verwaltung, die Bürgerinnen und Bürger sowie die Wirtschaft von mehr als 2,5 Milliarden Euro."

Weil die Verwaltungsmitglieder die Füße auf den Tisch legen und alle Bauanträge einfach durchwinken können? Weil BürgerInnen ihren Grund und Boden mit Neubauten vergolden können? Weil die Bauwirtschaft MitarbeiterInnen los wird, die in Baugenehmigungsfragen ausgefuchst waren?

Abschließend heißt es in der Meldung des BMWBS:
"Das Gesetzgebungsverfahren soll im Bundestag bis Herbst 2025 abgeschlossen sein. Das Gesetz ist im Bundesrat nicht zustimmungspflichtig."
Nun ließe sich argumentieren, dass der Bau-Turbo wesentliche Aspekte von im Grundgesetz behandelten Themen wie Naturschutz, Schutz der Lebensgrundlagen, verpflichtender Eigenschaft des Eigentums betrifft. Und damit doch in den Bundesrat gehört und intensiver beraten werden muss.

Wir bleiben dran.